东莞楼市:在售楼部看房一定不要轻易下定,后悔!买完房才知道

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问:广叔好,首套纯投资。之前看中厚街的时代天韵,一直纠结周边的墓园。均价2.7。销售说很多人认筹,不一定能调到好楼层。现在又看了源悦,2.9。 1.能从投资的角度帮忙分析下这两个楼盘和升值潜力吗?个人感觉厚街的经济实力不差,反而寮步本身没有厚街繁华。 2. 源悦隔壁的万科松湖传奇二手2.9。这样情况下,源悦新盘的价格是不是适合入手呢?3.两个楼盘广叔你推荐买哪个?

回答:你好。在售楼部看房一定不要轻易下定,回去冷静两天先。那都是销售的逼单套路。时代天韵这个位置没啥优势,前不着村后不着店。源悦都还有松山湖的外溢。我推荐后者。

提问:广叔你好厚街万科中天金域世家是板楼,只有10层,周围有一些工厂,不过东莞基本都很多工厂,问题大吗?楼层好低啊,会不会后期不好卖?

回答:你好,自住,在附近工作就问题不大,有电梯不用担心,选中层吧。这个工厂还算好的,主要看配套方面。一分钱一分货,要明确自己需求,并且从自身条件考虑。如果各方面都不错,那它的价格自然不便宜。

提问:你好广叔,东莞东城区温塘砖窑有一栋占地180平方的农民房 一楼是两个商铺,上面是六层房子,一个月大约收租就是16000~18000 ,想出手置换深圳的回迁房 想问老师五年之内那个产生的价值大,买深圳的回迁安全吗?还有手头有50万想考虑,东莞谢岗唐商翰林院值不值得投资3~5年后出手

回答:你好。温塘砖窑是工业区,价值不大。深圳没有名额是可以考虑回迁房的,也还要看是哪里的回迁房,论土地的价值当然是深圳的价值大。谢岗唐商翰林院价值也不大,周围工业厂房居多,也还很荒凉,没有什么配套。

提问:您好广叔,像大朗镇中心准备出村委统建楼,绿本。位置在大朗中心,靠近大朗碧桂园,大润发,附近学校商业。一般能买么?

回答:你好。小产权绿本房合同有效,但无法办理过户手续,风险依然存在。自住的话可以考虑,投资还是建议买红本住宅。

提问:你好广叔,220左右总价,广州自住兼投资,意向2000后电梯小两房,目前有几个意向地段及小区,不知哪个比较好?1.大塘赤岗,坚真花园和索丽苑,⒉.番围万博,自在城市花园,3.白云新市,侨汇新城南区,4.黄埔鱼珠,金碧世纪花园。另外就是首付有限,月供可以到1w,有什么方法可以降低首付,这样预算就高点,谢谢!

回答:你好,索丽苑和坚真花园,论花园和卖相,自然是坚真花园好了。索丽苑不够十栋的建筑围成一个U,底铺的经营,基本是死商业,甚至不及聚德花苑。自在城市花园,就交通而言,两头不到岸,距离最近的万博地铁站也需要2.2公里,这是免不了公交转乘的了。但它却是万博板块的尾巴部分,应该可以达到万博涨幅平均水平。汇侨新城,不要看到侨鑫字样就以为很棒,这就是最早期的大杂烩。南区最吵,北区次之。东区最旧楼梯楼。南区户型奇葩,体验不好。金碧世纪花园,我认为能买到就买吧。降低首付考虑高评或者融信用类产品。

提问:你好广叔,请教下你提到城市价值再凝聚阶段,城市中心核心区价值会更好。像越秀老东山一带,靠近珠江新城,带学位的次新标杆盘,比如东风东学位的锦城花园、铁一学位的富力东堤湾,未来10年能否享受这种再凝聚阶段,还是只能珠江新城天河北天河公园。因为预算只够买一套核心区大三房,想兼顾小朋友越秀读书学位、自住和投资保值。

回答:你好,你的问题很有价值 价值再凝聚有两层含义:一是城市规划层面不可能无限制的摊大饼,就是城市不可能永远的造新城;二是城市的绝对资源,比如医疗、教育、高端产业等核心资源一定是聚焦的,一定是汇聚的。所以才有了城市价值再凝聚 基于上面两点,我觉得你的问题答案是:东风东、环市东这些兼顾学位的绝对次新楼是有前途的,虽然没有珠江新城更加的被看好,但也是没有任何问题的,只要买的不是老破小就行,一定是次新+带花园社区

提问:你好广叔,想请教,刚需三房,首付150w,总价430w左右,是买光明新房(华润公园九里山)还是观澜(招商澜园,有朋友在),光明和观澜以后哪个发展好些?观澜,龙华的二手房有好的推荐吗

回答:你好,深圳发展虽然多中心格局,但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的,龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头,没有崛起之前坪山没前途,同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 华润公园九里周边农民房及工业厂房比较多。没有名校加持,地铁站点距离较远。不过价格比较良心。 深圳目前大力发展前海,光明前景不错,公明也差不多哪去!但是,需要长持! 招商澜园89以上都是双拼,89及82都是一卫,两梯四户,四号线延长线竹村站830米,小区环境不错,适合居住,但是投资回报率一般般。 龙华推荐红山和上塘板块,比如金地上塘道 潜龙曼海宁花园等。

提问:广叔好,想投资香蜜湖深高的拆迁房,竹园和龙溪哪个好?或有其他盘推荐?谢谢!

回答:你好,竹园这类房子永远涨不过新大好 深高学位危机闹的沸沸扬扬,离深高20米的竹园小区差点划出去,一旦深高学位进一步紧张,学位随时可能变动。投资学区房有很多打法:1.买没有学区的学区房(有暴击)2.买学位用过的可以有折扣(时间的财富)3.买成熟自己要用的学位房(投资+刚需)

如果要买马上要用(你小孩读书)就买四大(深中 深高 深实验)深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择 但是9年后才用得上学位,建议买未来成长空间大的学区房,深圳教育集团化趋势明显,比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团(南二外 南山实验 南山外国语)覆盖的小区,新的教育模式,生员也很好 博拆迁这个思路也是很专业的路线了,深圳自从有房地产以来,真正旧改成功的屈指可数,博拆迁套牢的概率实在太高。房产投资需要至少短期的确定性,博旧改的机会成本太高。

提问:您好,广叔!我是深户,想买一套房纯为投资,主要关注未来的升值空间。有人推荐坪山恒大城,说是单价比周边二手盘低1万,买到即赚,我想听听您的意见?还有就是我这种纯投资的情况,是优先选新房还是二手房?如果总价控制在600一700万,优先选西部还是东部?哪个区域?

回答:你好,都说坪山不涨,实际恒大城周边的二手房比去年已涨了,20%,代表盘万科金域缇香挂盘价已到了4.9万,所以去年3.6万入手带精装的恒大城一期肯定是赚了。恒大城二期能不能买,关键看价格,恒大放风是3万5起价,我认为能控制在3万8以内是有倒挂的,300-400万的预算完全可以买。但买坪山是长线,像西部那样的领涨和大涨是没有的,想对这个盘了解更多参考我去年写的一篇文章。如果总价控制在600-700万,就不要买坪山了,坪山适合放200-500万的预算,再高就有点接不住了。600-700万买哪个区域,不是我卖关子,真心没有绝对的优选,西部、中部,甚至东部都有选项,变量太多,没有哪个片区哪个楼盘能绝对胜出。要以个人的投资偏好和风险承受能力为准。

提问:你好广叔,最近踩盘头晕了,小孩2028年读初中,现在考虑买700多万的学位小三房,看了几个片区,1.南山学府:现代城华庭,南光城市广场或者南海的两房 2.龙华高峰中学次新小三房:港铁天颂,潜龙曼海宁,中海锦城 3.宝安这边海韵学校:碧湾雅园,600多万的大两房,宝安实验学校老旧楼梯三房,宝安第一外国语:富通城目前这几个学位都不错,高峰的比较好,宝安第一外国语差一点,之前在深圳买的第一套房是布吉的,现在最关心的是这几个学位房哪个潜力空间大,麻烦帮忙排序一下,谢谢了!!!!

回答:你好。1、学府中学、南海中学都可以考虑的,而且地段价值大,但两房居住起来可能舒适度不是很好。2、该选项居住体验上更好一些,如港铁天颂,楼新,小区环境好;3、碧湾雅园也可以考虑;老旧楼梯房不建议买,特别是离上学很长时间,学区政策变动比较大。富通城可考虑,我建议考虑南山的两房,其次如果想提高居住舒适度,考虑龙华的三房

提问:你好广叔,最近2个月一直在看你的文章,收获不少。需要向你请教购房的方案。我家里在蛇口有一套育才二小二中的学位房,600万左右,无欠款。 目前手上有800万左右的现金,每月可以承受5万的月供。最近,我想买房继续投资,自己规划的方案是:1.买一套南外高新的两房,1300万。再买一套500万以内的两房。2.买一套南外高新/南二外1800万左右的3+1房子。3.买一套招商海月三期的3房1350万,再买一套450万的两房。请教专家,我这样的规划方式,是否正确?你这样的高手会推荐怎样的选择? 谢谢啦!

回答:你好,倾向方案1。南山的学位:南外系(大冲、科华、文华、高新), 南二外系(海德),南实系(园丁、麒麟、南海)。育才系这两年在走下坡路,照着学校去找。高新一带价格和品质都是匹配的,需要花精力淘笋。更多的楼盘分析推荐参考内部分享!

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